La cuestión que se plantea es la de si el contrato de arrendamiento continúa vigente para el arrendatario en el caso de que el arrendador pierda la propiedad de la vivienda como consecuencia de una sentencia judicial que así lo declare.

La respuesta a esta pregunta es diferente según el plazo de duración pactado en el contrato de arrendamiento.

Si se trata de arrendamientos con una duración de cinco años o menos y el arrendador pierde la propiedad de la vivienda por sentencia judicial, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años de contrato, y sin perjuicio de la posibilidad de renovación del arrendamiento en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994.

Si se trata de arrendamientos con una duración pactada de más de cinco años, hay que distinguir a su vez dos supuestos:

• Que el contrato de arrendamiento no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso si el arrendador se ve privado de la propiedad de la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato de arrendamiento, éste se extinguirá.
  
  
• Que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que determinan la privación de la propiedad del arrendador, en cuyo caso el arrendamiento continuará durante todo el tiempo pactado en el contrato.

Lo expresado anteriormente será también de aplicación a aquellos otros casos en los que el arrendador pierda la propiedad de la vivienda por el ejercicio de un retracto convencional por un tercero, o bien como consecuencia de una ejecución hipotecaria, por una sustitución fideicomisaria o por el ejercicio de un derecho de opción de compra.