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Defectos de construcción
Sistema anterior a la
Ley de Ordenación de la Edificación
El artículo 1.591 del Código Civil establecía los siguientes
derechos a favor del del comprador en los casos de ruina
del edificio:
a) Si se produjese la ruina del edificio de que forma
parte la vivienda por defectos
de construcción puestos de manifiesto en los 10
años siguientes a la terminación del edificio, el contratista
de la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
b) Si la ruina se produjese por defectos
del suelo o en la dirección de la obra puestos
igualmente de manifiesto durante los 10 años siguientes
a la terminación del edificio, el Arquitecto que dirigió
la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
c) Si la ruina se produce por incumplimiento
de las condiciones del contrato de obra por parte
del contratista, dicho contratista deberá indemnizar los
daños y perjuicios causados, siendo en este caso el plazo
para reclamar el de 15 años.
Si no es posible determinar quién es responsable de los
defectos que producen la ruina del edificio (el contratista
de la obra, el promotor inmobiliario, el arquitecto, etc),
se podrá dirigir la reclamación contra cualquiera de ellos
indistintamente o contra todos a la vez.
El Tribunal Supremo considera que el
concepto de ruina a que se refiere el artículo 1.591
del Código Civil, comprende no sólo la ruina en sentido
estricto, sino también aquellos defectos
de construcción o en la estructura del edificio que
impiden su normal disfrute, utilización y habitabilidad,
y que representan un riesgo potencial de llegar a hacer
inútil la edificación con el transcurso del tiempo si no
se adoptan las medidas correctoras necesarias y efectivas.
Sistema de la Ley de
Ordenación de la Edificación
La Ley de Ordenación de
la Edificación de 5 de noviembre de 1999 establece
que las personas físicas o jurídicas que intervengan en
la edificación responderán frente a los propietarios o terceros
adquirentes de un edificio o de parte del mismo de la siguiente
forma:
a) Durante diez años,
de los daños materiales causados en el edificio por vicios
o defectos que afecten a la cimentación, los soportes,
las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años,
de los daños materiales causados en el edificio por vicios
o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones
que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
establecidos en la misma Ley.
c) Durante un año,
responderá únicamente el constructor de los daños materiales
por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos
de terminación o acabado de las obras.
Los plazos expresados comienzan a contarse desde la fecha
de recepción de la obra sin reservas o desde que
éstas hayan sido subsanadas.
La Ley establece como garantía para el adquirente un sistema
de seguros, que son los siguientes:
a) Seguro de daños
materiales o seguro de caución, para garantizar durante
un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios
o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación
o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la
retención por el promotor de un 5 por 100 del importe
de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños
materiales o seguro de caución, para garantizar durante
tres años, el resarcimiento de los daños causados por
vicios o defectos de los elementos constructivos o de
las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad exigidos por la Ley.
c) Seguro de daños
materiales o seguro de caución, para garantizar durante
diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados
en el edificio por vicios o defectos estructurales, que
son los que tengan su origen o afecten a la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga
u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente
la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
De los tres tipos de seguros mencionados, la Ley establece
como obligatorio únicamente
el último de los citados, que es un seguro decenal para
garantizar los daños por vicios o defectos estructurales
del edificio.
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